全球疫情恶化,投资环境紧绷

随着欧洲、中东、北美、亚太地区接连进入紧急状态,进入爆发期的新冠疫情目前已成为全球经济的最大威胁之一。

目前,新型冠状病毒在全球范围内已感染超过16万人,累计死亡超过6000人,波及超过110个国家和地区,各国纷纷进入“封城”的紧急状态。 世界范围内恐慌情绪持续蔓延,经济发展陷入泥潭。

在油价暴跌和新冠疫情的双重作用下,金融市场惊现“黑色星期一”全球市场“血崩”。 3月9日晚间美股开盘三大指数全线重挫,跌幅均超7%,触发熔断机制,临时停盘15分钟。这是2008年金融危机以来美股首次因暴跌熔断,是美国股市1987年引入熔断机制以来的第二次。此外,欧洲三大股指全都跌幅超过7%,澳大利亚股市开盘创2008年以来最大跌幅,日经225指数、富时新加坡指数也悉数下跌。数字资产也未能独善其身,比特币在3月8日便开启了暴跌模式,“比特币”下跌也再度进入微博热搜榜。

投资市场方面,近日,联合国贸发会议(UNCTAD)发布了3月全球投资趋势监测。在本期监测中,UNCTAD强调了新冠疫情的爆发将对全球境外直接投资(FDI)流量产生负面影响。根据新冠疫情发展的不同假设,新冠疫情将导致全球FDI下降5%-15%。新冠疫情对FDI的影响集中于疫情最严重的国家,但负面需求冲击和供应链中断将影响其他国家投资前景。 受新冠疫情影响,最大的5000家跨国公司平均将2020年的利润预期下调了9%。受冲击最大的行业包括汽车(-44%)、航空(-42%)、能源和基础材料(-13%)。发展中经济体跨国公司预期比发达经济体跨国公司面临更大的利润下跌风险,前者利润预期平均下调了16%。

中国—沉重的抗疫代价

相比正处于爆发期的海外,国内疫情已经基本控制稳定,但却不可避免的要面对长达三个月举国抗疫所带来的后遗症。为了应对疫情,国内采取了诸如封城、延长假期、限制公共活动、定位与排查密切接触者、免费救治感染患者等一系列全国性措施。 尽管疫情得到了有效控制,全国经济却遭受了沉重的打击。餐饮、旅游、电影、交运、教育培训等行业受冲击最大,经济占比高达53.9%的第三产业严重受挫。据各大金融机构评估,中国第一季度GDP增长率将降低至5%左右,未来数月失业率可能超过5.3%。政府将加大经济政策支持力度,进而导致赤字占GDP比重达到3%以上。在已有的“三期叠加”经济增长压力、复杂的对外贸易环境、有限的经济拉动政策工具、以及长期以来人民币的贬值压力下,疫情的爆发无疑是雪上加霜。

中短期而言,2020年的国内投资市场将处于低迷状态。国际房地产服务商–戴德梁行邀请了过去三年在中国大陆最活跃投资机构的高层参与调研,并于3月发表结果。其中,超过六成接受调研的投资机构认为,国内投资、尤其是商业房产投资活动将在疫情结束后6个月内保持较低迷状态,直至2020年末或2021年初开始逐步回暖。

投资市场的低迷将导致国内资产价值的两极分化。在有限的市场条件下,优质资产将进一步扩大估值,提高进入门槛,高风险资产价值下跌。该趋势将造成国内高回报项目严重紧俏,现金无法有效转化为实体资产的困境,导致高现金持有者的资产风险无法得到有效规避。

全球投资避风港

在全球投资市场低迷的背景下,疫情爆发后的美国地产市场反而出现上升趋势。据美国线上房产投资平台Roofstock显示,在疫情爆发期,平台亚洲用户活跃度暴涨500%,其中增长主要来自中国;此外,英国、澳洲和德国的用户活跃度也分别上涨2-4倍。由此可见面对新冠疫情对全球经济的威胁,投资者更倾向于选择避险地区和资产,美国地产的火热和股市的持续低迷便是该趋势所导致的结果之一。

美国实体投资在过去数十年间发展稳定,持续不断的吸引着国际资本。回顾过往的经济、政治、医疗和自然危机时刻,全球大量投资者不约而同的选择了美国作为避风港,并形成了接连不断的投资热潮。对比全球各国,美国经济、政治和人文环境一直以来都处在良性的稳定发展中,为美国地产带来抗通胀、低泡沫、永久产权、低政策风险等独特优势。 此外,还有以下几方面带动了美国地产业的利好:

  1. 至2020年2月,美国失业率降至3.5%, 达到50年来最低水平。平均工资持续上涨,带动整体经济和国民购买力
  2. 贷款利率处于3年地位,未来还存在进一步降率可能,提振美国房屋市场
  3. 继2008年金融危机后,美国地产开发量相比危机前仍处于低点,再加上持续稳定的人口增长,为地产业带来了稳定的刚性需求。
  4. 自2011年起,建筑业信心持续上升,更在2020年初达到高点,房屋动工量达到13年来最高水平,建筑劳动力缺乏导致用工成本高,房价上涨,为地产投资收益提供保证

因此,从短期避险和长期刚需方面考虑,美国地产业投资均有着良好的发展前景。

逆势而上的拉斯维加斯地产

对美国地产投资而言,相较传统国内投资者以纽约、芝加哥和加州等一线地区作为主要投资方向,越来越多的顶级资本却将目光转向更具发展潜力的二线城市。如拉斯维加斯地区,伴随着过去10年地产业的蓬勃发展,曾经的赌城正在蜕变成为综合发展的国际大都市,吸引了无数国际资本蜂拥而至,在拉斯维加斯进行着资产加码。其中,华尔街领衔的纽约资本尤为活跃,各类基金和地产公司在当地酒店、住宅、娱乐、餐饮等各行业均有涉猎,总额达数百亿美元。甚至在新冠疫情爆发的2020年1季度,活跃的纽约资本扩张仍未停歇:

  1. 2月27日,来自纽约的世界顶级地产大亨拉里·希尔弗斯坦联合纽约金融服务公司Cantor Fitzgerald宣布位于拉斯维加斯城区的高端公寓项目,占地面积58亩,预计2020年10月动工
  2. 2月18日,知名纽约高端酒店管理公司Dream Hotel Group宣布位于拉斯维加斯大道的豪华酒店项目正式启动,该酒店预计2023年完工
  3. 1月下旬,纽约投资巨头黑石集团宣布作价46亿美元收购美高美集团旗下美高美大酒店和曼德拉海湾酒店。此前,黑石在2019年10月宣布收购美高美集团宝丽嘉酒店,以46亿美元打破拉斯维加斯地产交易记录。至此,黑石集团在内华达地区总资产价值已超过170亿美元
  4. 1月中旬,纽约家具商Ely Cohen作价5925万美元从加州公司Passco购得总面积约8000平米的银城广场。

自2016年以来,拉斯维加斯地产交易和投资呈井喷式爆发,资本活动不仅限于当地酒店和赌场开发商,包括黑石、云顶、维克夫、Imperial和金地等顶级国际资本纷纷入场,为拉斯维加斯带来前所未有的世界关注。诸如马来西亚云顶中华世界酒店、环球商业中心、麦迪逊花园球体、NFL突袭者体育场、枫丹白露酒店等诸多数十亿及项目启动,并在随后3-5年间竣工开业。未来的拉斯维加斯将以全新面貌向世界展现其魅力。

据高力国际报告,拉斯维加斯平均土地价格自金融危机以来增长已超过一倍,达到每亩约6.3万美元。位于核心地区的拉斯维加斯大道均价更是超过每亩百万美元。欧曦认为其部分原因来自于高密度的土地收购、开发以及资产并购活动。随着今年国际贸易摩擦的持续升级,国内对外投资管控逐步趋严化,再加上全球扩散的新冠病毒疫情,国内投资人在境外的投资选择原来越少。根据欧曦资本过往在当地近15年的长期观察,高速发展的拉斯维加斯可以作为一个富有充足潜力的成长性标的。

随着与日俱增的全球经济和金融风险,避险资产愈发凸显其价值,吸引着全世界的投资者。据招商银行-贝恩公司统计调查显示,约78%的受访中国高净值人群表示通过境内外多元配置分散风险为境外资产配置的主要目的。 近年,众多国内高净值群体已然开始大量进行海外资产和第二身份的配置,以提高自身财富的抗风险和抗冲击能力,保证财富安全、确保未来财富的稳定传承。

目前全球疫情控制尚不明朗,蔓延的恐慌情绪短时间无法得到有效解决。另一方面,由于特殊时期行动受限,再加上多数投资者对市场将保持观望态度,在该时期投资活动会明显减少,相应的各类标的资产估值也会偏向保守甚至下调。对避险投资而言,以低价进入市场不仅可以更加有效规避风险,也能够在市场恢复后先人一步享受资产升值的利好,在多数投资者入场的阶段即可开始进行退出的规划。以此不但可以显著缩短投资期,同时也能够达到良好的投资收益。

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