在本周末的案例研究中，我们将回顾我们的投资合伙人通过购置土地增持美国资 产配额的过程。
从2009至2013年，我们的投资团队专注于美国西南地区住宅类房产的投资。我们 的首选城市是菲尼克斯和拉斯维加斯，因为它们不仅有收益最稳定的市场，而且 投资环境比那些知名城市要简单得多。
这份案例研究不会过多关注我们是如何在超过25个亲历调研的城市中筛选出菲尼 克斯和拉斯维加斯作为我们的主攻城市。但是考虑到我们至少一半的收益表现是 由选择正确的城市投资所决定的，我们将选择投资地区的过程归纳为以下几点， 需要考虑的条件和因素按照自上而下的顺序排列：
- 我们必须决定这个国家本身与其他国际投资机遇相比是否值得进入。（2008 年美国遭遇了自1929年以来最严重的金融危机，致使所有类型的资产都出现 了崩盘。）
- 我们必须决定参与哪种类型的投资：是积极地运营一些生意、房地产、还是 投资金融产品？所有这些资产的价格都已经到了超跌的范围。考虑到投资的 推进速度和其他一些因素，我们最终选择了房地产。
- 我们从客观的角度对美国所有主要房地产市场进行了调研，从而对地区间的 相对价格以及价格和地区增长、个人收入等因素之间的关系。我们还仔细考 虑了一个经常被忽视的因素，就是来自于本地的竞争者。换句话说，海外或者非居民投资者是否可以获得关于这座城市的透明的信息？我们不想在一座 城市花费数年时间，得到的却是那些资金充沛或是关系雄厚的本地人遗弃的 残骸。
- 对于房产拥有者的法律保护是我们做出投资决定的另一个重要因素，因为法 律是解决租客问题最有效的力量和途径。菲尼克斯和拉斯维加斯的法律都有 对房东更加保护，这也使我们放弃了迈阿密、洛杉矶或纽约这样的知名城 市，优先对这两个市场进行了试水。
- 对于租金收入和资产升值部分的税收也是菲尼克斯和拉斯维加斯的优势之 一，这两座城市所在的州都对公司实行零州税（联邦税率依旧有效）。
- 其他选择因素和条件包括：城市增长速度和周边地理环境，例如拉斯维加斯 四面环山，大大限制了可供开发的土地数量。
截止2013年底，我们的团队已经完成了数十件居住类房产交易，并立即在公开市 场转手，成功获得了25%甚至更高的利润。值得注意的是，当时我们已经在每座 城市组建了非常高效的本地团队并在圈内获得了良好的信誉，所以我们总是能够 早于那些本地的竞争者在邮箱或手机上收到那些好的交易信息。
作为第一批进入该市场的外国投资者，我们和一小部分美国的投资基金证明了通 过私人股权结构购置和管理多处房产并实现盈利的可能性。在此之前，专业房地 产圈的传统思维是无法使购买大量房产变成具有规模效应的商业模式，并且不会 像住宅公寓楼的管理那样高效。我们探究了过去的趋势和行为科学，得到的结论 是金融危机时期的传统思维并不是最赚钱或风险最低的策略。
我们早期的下注带来了收益，也让我们意识到我们已经处于了市场领先的位置。 所以我们决定在竞争者和大众有足够信心带着资本进场前，开始新一轮更有侵略 性的行动。我们想要在我们已经取得成功并足够熟悉的住宅类房产投资领域扩大规模和降低风险。于是我们开始搜索位于优质区域可以建造很多别墅的土地。
在一个刚刚从谷底开始上升的房地产市场，购置土地允许我们在获得诸多房产上 方潜在利润空间的同时，也能够有效控制下方的潜在损失空间，因为我们可以选 择一直持有直到土地价格达到对我们有利的区间。在股票交易领域，我们相当于 购买了房地产市场的看涨期权，控制下行风险的前提下拥有无限的上行获利空间。
在实际操作中，我们购买的第一块土地可以建造35栋大型别墅，每栋别墅占地约 2000平米。当时，每栋别墅的平均售价为65万美金。建造35栋别墅将会花费2300 万美金，20英亩土地的成本是200万美金。现在我们可以选择把土地转手卖出， 或是建造基础设施后将待建土地按块卖出，还可以由我们自己完成全部别墅的开 发项目。拥有灵活的套现方案对于任何专业的投资者都是至关重要的。我们以200 万美金获得了价值2300万美金资产所拥有的上行利润空间。如果市场下跌了 20%，我们的损失将远远低于2300万美金的20%。我们在这里不再赘述其中关于 数学和金融情景分析的细节。
至此我们得出以下几点结论：
- 当市场因为你所预期的原因向你所预期的方向移动，一定要比其他竞争对手 先启动。在这个阶段，你会预期主流的投资团体和公众依旧表现犹豫和持有 怀疑态度，我们称此为“孤独的交易”。
- 寻求加大上行杠杆的同时最小化下行可控风险的方法。风险可划分为价格风 险和流动性风险。
- 大跌结束后，一定要在趋势方向证明你的资产配置是正确的之后再大规模进 场。这就意味着你永远不会拿到最低的理论价格。不可否认的是当决定市场 行情何时结束时“艺术派”和“科学派”总是存在分歧，但是我们不会在这里讨论 更多细节，因为这个话题本身足以作为另一个案例研究。但是当你发现流动 性消失，见证了每类资产和房产在市场冻结期的表现时，探明一桩交易的下 行风险就变得容易的多了。
- 4. 寻找拥有多种套现方式的资产。这种灵活性不仅可以帮助降低下行风险，还 经常可以帮助获得更高的收益。
到了一年后的2015年初，当地政府的土地拍卖表明我们购置的第一块土地的市值 已经约为320万美金了。当我写这篇案例研究的时候（2015年11月），这块地的 市值已经介于380到420万美元之间。当地的房屋开发商已经向我们开出了相似的 报价，由于自大跌以来所有人手里的土地都一直处于紧缺状态，所以他们急于购 置新的土地。这样的开发商通常可以在每栋别墅上盈利10万美元，而通过他们的 努力，建造35栋别墅将为他们带来大约300万美金的利润。而且他们只需要大约 300万的营运资本来实现这样的计划，相当于实现了100%的收益率。实为双赢之 举。
同样，我们自己的团队也可以选择开发别墅，获取那额外的300万美元利润（除了 土地升值带来的150-200万美元的利润）来奖励我们的投资合伙人们。
这就是我们在现实生活中如何将200万变成350万美金甚至更多。
附录：
Oasis全球合伙人公司一直在持续购置更多土地，现在我们已经拥有足够建造超过 250栋别墅的土地和一个小型零售市场。一直以来，我们都以股东利益最大化为己任。
