华尔街不断加大房租市场注码

房价高企,按揭利率增高,而房屋量供不应求,无论是个人还是家庭,他们的购房梦将越来越难实现,这就是投资者的赌注

美国的小富家庭也许会购买单一家庭住宅,但是现在,他们也愿意租房了,尤其是好学校的学区房

中文-ENGLISH (Via:The Wall street journal)

美国华尔街

华尔街押注美国富人将更愿意租住房屋。

房地产泡沫后,就有不少金融玩家以低价大量屯屋,现在,尽管许多市场的房价已达历史顶点,但他们的购房量有增无减。

房价高企,按揭利率增高,而房屋量供不应求,美国人的购房梦将越来越难实现,这就是华尔街的赌注。如果不是因为现在的大环境,美国的小富家庭也许会购买单一家庭住宅,但是现在,他们也愿意租房了,尤其是好学校的学区房。

据房地产投资公司Amherst Capital Management LLC预计,2017年主要投资者购入的房屋数量超码有29,000套,相较前一年上涨了60%Amherst Capital Management LLC自己就通过旗下公司购入了其中近5,000套房屋。 

这是自2013年黑石集团(Blackstone Group)的Stephen Schwarzman和喜达屋资本集团(Starwood Capital Group)的Barry Sternlicht等投资者大规模购入法拍屋以来首次出现投资者购房数量年同比增长。单一家庭住宅比公寓更吸引投资者,毕竟公寓在全国上下都已供过于求,租金收益下滑。

位于洛杉矶的住宅区

今年,投资者从债券买家、养老基金甚至中国富人身人筹到数十亿美金来购买更多房屋。这些投资者在亚特兰大,凤凰城和其它拥有好学校且经济增长较快的大都会区尤为激进

周一,投资公司Pretium Partners LLC表示已筹得超过10亿美金,让旗下Progress Residential租房公司能继一步扩充已有的26,000套租赁房库存。Pretium由高盛集团的一位前高管创办,10年前高盛做空房地产赚得满盆满钵时,该高管就曾是负责人。

买房和装修房屋的现金充足富余,租赁市场的投资者花都花不完。没有那么多房屋可买,一些投资者就在迈阿密和田纳西州的纳什维尔等大受欢迎的住房市场自己建造房屋——这和美国人先买起步房再升级房屋的传统相悖。

美国-迈阿密

“美国梦已经不包含房屋拥有梦了,”南佛罗里达州的Transcendent Investment Management LLC的首席执行官Jordan Kavana这样说到,他的公司就大量购入了租赁房。“你会购买其它资产,但不是房屋。”

Transcendent表示筹集到超过2.5亿美金(大部分来自中国富人),将在东南部购买数千套租赁房。一家加拿大的投资公司表示将和一个美国的养老基金和主权财富基金联手,在接下来3年将旗下的房屋购买计划扩充20亿美元,这笔钱足以购买约12,000套房屋。

Amherst 的研究分析负责人Sandeep Bordia说道,“我们看到越来越多不同类型的投资者进入这个资产市场:主权财富基金,保险公司,对冲基金,养老基金,资源管理公司。”

美国的大型富人住宅区

管理大量广泛分布的房屋比运营一栋公寓要难得多,这也是投资者面临的一大障碍。但分析师和租房公司执行官们表示投资者有信心他们能够营利。并且,单一家庭住宅市场的富裕租客一般都有小孩,他们需要的卧室数量是大部分公寓无法满足的。他们也愿意为了好学校接受房租上涨。 

由于房价上涨,这些投资者的资金池也随之扩大。而房价上涨,意味着他们的贷款担保护价值增加,继而能够买更多房子。Transcendent的基金里除了投资者的2.5亿美金外,还将增加约7.5亿美元的债务,这样,公司在接下来的3年内购买力达到约10亿美元。Kavana先生预计将为他的客户们(以中国人为主)开发3,000套房屋,每位客户都将持有其中某些房产的所有权。

“他们认为这是美国经济的命脉,”他说道。

多伦多的Tricon Capital Group公司计划筹集约20亿美金,其中的7.5亿元由旗下位于加州的房屋租赁公司,一家美国养老基金和一家主权基金等比例认缴。基余的靠借贷。

Schwarzman Sternlicht的租房投资公司联合创办的Invitation Homes是业巨头,拥有83,000个房屋,在上个月售出了有史以来最大的租房债券。据Kroll Bond Rating Agency评级机构称,Invitation借入13亿美元所抵押的房屋估值较早前用作债券买卖抵押时的估值上涨了26% 

美国第二大单一家庭租赁公司American Homes 4 Rent 从加州Agoura Hills公司于1月卖出的无担保债务中获利5亿美元,并用这笔收益购买更多房屋。这笔交易也开创了业内先河。 

业内巨头们的购房需求也刺激了房屋供应。Bruce McNeilage2015年在纳什维尔郊区向American Homes卖出42套房屋后,又在田纳西州中部和亚太兰大周边向更大的房东售迅速转手了约400套房屋。他在这两个地区都在建造几十套房屋,也在卡罗莱纳州购房,其中一些将售出,一些则自己出租。 

一所位于亚特兰大的豪宅刚刚经历交易

McNeilage先生本来已经计划要放缓脚步,但当地的贷款机构开出了诱人的贷款条件,让他无法拒绝,尤其当他看到房租上涨,机构投资者又频频上门寻找房屋。

Quantum National Bank银行最近就给亚特兰大区域的房东们和炒房客们发了一份备忘录,推销1000万美元贷款,该银行希望能够有出租房作抵押,以优惠利率贷出,这些房屋的价格在15万美元到150万美元之间。QuantumCEO Bryan Cohen 说这家位于乔治亚州苏瓦尼市的贷款机构在今年春季就曾推出类似的租房贷款项目,1,000万美金很快就贷出。

“现在钱比交易量多,” McNeilage先生说道。“我要去找房源。”