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2016年度投注方向

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迈入2016年,我们 Oasis Partners 已经决定把我们的精力集中于走在市场趋势的前列。今天,我们着重讨论我们对未来的判断以及将会触发我们团队进一步投资行动的关键事件。我们将一如既往地坚持将复杂的事情简单化、高效化,以节省我们有限的时间和精力顺应大势,将执行力最大化。

1 – 放眼2016年的全球市场,美国已经找到胜过其他经济体的最佳位置。对于股市而言,只有那些快速响应市场的人才能在横向行情中获利。基于时间价值比时,我们仍然选择从房地产入手,以便从经济实力强大的美国盈利。Oasis将在2月份启动新的私募基金“齿峰房地产合伙企业(Sierra Real Estate Partnership)”,作为在我们最看好的菲尼克斯、拉斯维加斯和西雅图获取更高利润的载体。Case Schiller 20-bg


2 – 六年前,我们将高估了的加币换成了美国资产。过去五年中,我们帮助中国的会员,在海外进行分散投资,以防止高估的人民币贬值。三年前,很少有中国人相信人民币的强势会出现逆转,但是我们集团审时度势,采取谨慎措施,合理定位。

USD CNY TrendJPY CNY Trend2016年,我们只关心中国一级城市房地产市场的表现。我们视上海、北京、深圳房地产资产表现为“爆发点(tipping point)”指标。由于房地产获利盘较大加上房地产开发处于小的休整期,所以当前价格水平面临支撑较弱的风险。为了在市场建立强大的支撑水平,价格需要在一定时期内保持稳定。Chinasalesroom就全球市场而言,如果出现疲软(例如香港和新加坡),则信心大失,国内银行系统受重创,全世界主要交易所也将出现半崩溃状态,最终可能导致短期经济衰退。只要中国在房地产价格方面不丧失信心,全球市场将继续稳中向好。

China Reserves level


3. 应对大宗商品市场负面趋势最终变化的前期准备:我们集团正在开发加拿大和墨西哥的资源,作为寻求房地产高增长机会、控制风险的最好办法。加拿大和墨西哥两国都从邻国美国强大的经济实力中大大受益,根据他们签订的自由贸易协议,产品和投资可自由流通。国际公司继续在墨西哥加快增长步伐。按当前汇率计算,相对于美金而言,加拿大和墨西哥货币都处于被低估状态。

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4. – 工业商品已崩溃,但是黄金价格继续保持坚挺,维持在1100美元/盎司的价位。我们继续看好黄金市场,正在准备前期准入工作,今后几年逐步加大投入力度。

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5. – 因为我们来自加拿大,很多人都向我们询问关于石油的问题。我们认为,如果油价涨到每桶45~50美元,石油公司和富油国将会销售更多成品油。对所有大经济体来说,石油价格下降都是一种巨大的刺激,就好比数万亿的流动资产在挖掘所有商业和消费潜力。因为石油价格下降,仅中国今年就能节省2000多亿美元;因为其他材料的成本下降,中国还能节省2600亿美元。
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我们一直都在寻找促使我们调整战略和资金投入标的的数据和活动。我们鼓励大家集中精力,顺势而为,保持耐心和谨慎的态度等待时机成熟。
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2015年11月28日Oasis案例研究:如何从200万到350万美金

在本周末的案例研究中,我们将回顾我们的投资合伙人通过购置土地增持美国资产配额的过程。

从2009至2013年,我们的投资团队专注于美国西南地区住宅类房产的投资。我们的首选城市是菲尼克斯和拉斯维加斯,因为它们不仅有收益最稳定的市场,而且投资环境比那些知名城市要简单得多。

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上图:颜色越深的地区法拍房的数量越多

这份案例研究不会过多关注我们是如何在超过25个亲历调研的城市中筛选出菲尼克斯和拉斯维加斯作为我们的主攻城市。但是考虑到我们至少一半的收益表现是由选择正确的城市投资所决定的,我们将选择投资地区的过程归纳为以下几点,需要考虑的条件和因素按照自上而下的顺序排列:

  1. 我们必须决定这个国家本身与其他国际投资机遇相比是否值得进入。(2008年美国遭遇了自1929年以来最严重的金融危机,致使所有类型的资产都出现了崩盘。)
  2. 我们必须决定参与哪种类型的投资:是积极地运营一些生意、房地产、还是投资金融产品?所有这些资产的价格都已经到了超跌的范围。考虑到投资的推进速度和其他一些因素,我们最终选择了房地产。
  3. 我们从客观的角度对美国所有主要房地产市场进行了调研,从而对地区间的相对价格以及价格和地区增长、个人收入等因素之间的关系。我们还仔细考虑了一个经常被忽视的因素,就是来自于本地的竞争者。换句话说,海外或者非居民投资者是否可以获得关于这座城市的透明的信息?我们不想在一座城市花费数年时间,得到的却是那些资金充沛或是关系雄厚的本地人遗弃的残骸。
  4. 对于房产拥有者的法律保护是我们做出投资决定的另一个重要因素,因为法律是解决租客问题最有效的力量和途径。菲尼克斯和拉斯维加斯的法律都有对房东更加保护,这也使我们放弃了迈阿密、洛杉矶或纽约这样的知名城市,优先对这两个市场进行了试水。
  5. 对于租金收入和资产升值部分的税收也是菲尼克斯和拉斯维加斯的优势之一,这两座城市所在的州都对公司实行零州税(联邦税率依旧有效)。
  6. 其他选择因素和条件包括:城市增长速度和周边地理环境,例如拉斯维加斯四面环山,大大限制了可供开发的土地数量。

现在让我们回到这份案例研究的正题,首先看一下2014年1月一宗交易背后的决策和执行。从价格图表上看,市场复苏周期刚刚进入下半场,但依旧处于正常商业周期的早期,因为我们知道主流投资者还没有正式进场。case schiller截止2013年底,我们的团队已经完成了数十件居住类房产交易,并立即在公开市场转手,成功获得了25%甚至更高的利润。值得注意的是,当时我们已经在每座城市组建了非常高效的本地团队并在圈内获得了良好的信誉,所以我们总是能够早于那些本地的竞争者在邮箱或手机上收到那些好的交易信息。

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上图:政府组织的土地拍卖会现场,正在竞拍一块非常优质的土地。

作为第一批进入该市场的外国投资者,我们和一小部分美国的投资基金证明了通过私人股权结构购置和管理多处房产并实现盈利的可能性。在此之前,专业房地产圈的传统思维是无法使购买大量房产变成具有规模效应的商业模式,并且不会像住宅公寓楼的管理那样高效。我们探究了过去的趋势和行为科学,得到的结论是金融危机时期的传统思维并不是最赚钱或风险最低的策略。

我们早期的下注带来了收益,也让我们意识到我们已经处于了市场领先的位置。所以我们决定在竞争者和大众有足够信心带着资本进场前,开始新一轮更有侵略性的行动。我们想要在我们已经取得成功并足够熟悉的住宅类房产投资领域扩大规模和降低风险。于是我们开始搜索位于优质区域可以建造很多别墅的土地。DSC08114

上图:鸟瞰拉斯维加斯西南部一块出售中的未开发土地。Mountains Edge上图:同样的位置,与前一块未开发土地紧邻的便是一片已经成熟的社区。

在一个刚刚从谷底开始上升的房地产市场,购置土地允许我们在获得诸多房产上方潜在利润空间的同时,也能够有效控制下方的潜在损失空间,因为我们可以选择一直持有直到土地价格达到对我们有利的区间。在股票交易领域,我们相当于购买了房地产市场的看涨期权,控制下行风险的前提下拥有无限的上行获利空间。

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上图:我们的SUV停靠的位置是两块地的分界线,照片中的石头是别墅区的起始点并一直向照片外很远的距离延伸。

在实际操作中,我们购买的第一块土地可以建造35栋大型别墅,每栋别墅占地约2000平米。当时,每栋别墅的平均售价为65万美金。建造35栋别墅将会花费2300万美金,20英亩土地的成本是200万美金。现在我们可以选择把土地转手卖出,或是建造基础设施后将待建土地按块卖出,还可以由我们自己完成全部别墅的开发项目。拥有灵活的套现方案对于任何专业的投资者都是至关重要的。我们以200万美金获得了价值2300万美金资产所拥有的上行利润空间。如果市场下跌了20%,我们的损失将远远低于2300万美金的20%。我们在这里不再赘述其中关于数学和金融情景分析的细节。

至此我们得出以下几点结论:

  1. 当市场因为你所预期的原因向你所预期的方向移动,一定要比其他竞争对手先启动。在这个阶段,你会预期主流的投资团体和公众依旧表现犹豫和持有怀疑态度,我们称此为“孤独的交易”。
  2. 寻求加大上行杠杆的同时最小化下行可控风险的方法。风险可划分为价格风险和流动性风险。
  3. 大跌结束后,一定要在趋势方向证明你的资产配置是正确的之后再大规模进场。这就意味着你永远不会拿到最低的理论价格。不可否认的是当决定市场行情何时结束时“艺术派”和“科学派”总是存在分歧,但是我们不会在这里讨论更多细节,因为这个话题本身足以作为另一个案例研究。但是当你发现流动性消失,见证了每类资产和房产在市场冻结期的表现时,探明一桩交易的下行风险就变得容易的多了。
  4. 寻找拥有多种套现方式的资产。这种灵活性不仅可以帮助降低下行风险,还经常可以帮助获得更高的收益。

到了一年后的2015年初,当地政府的土地拍卖表明我们购置的第一块土地的市值已经约为320万美金了。当我写这篇案例研究的时候(2015年11月),这块地的市值已经介于380到420万美元之间。当地的房屋开发商已经向我们开出了相似的报价,由于自大跌以来所有人手里的土地都一直处于紧缺状态,所以他们急于购置新的土地。这样的开发商通常可以在每栋别墅上盈利10万美元,而通过他们的努力,建造35栋别墅将为他们带来大约300万美金的利润。而且他们只需要大约300万的营运资本来实现这样的计划,相当于实现了100%的收益率。实为双赢之举。

同样,我们自己的团队也可以选择开发别墅,获取那额外的300万美元利润(除了土地升值带来的150-200万美元的利润)来奖励我们的投资合伙人们。

这就是我们在现实生活中如何将200万变成350万美金甚至更多。

 

附录:

Oasis全球合伙人公司一直在持续购置更多土地,现在我们已经拥有足够建造超过250栋别墅的土地和一个小型零售市场。一直以来,我们都以股东利益最大化为己任。