在OASIS合伙人公司,我们从未停止在世界范围内探索安全与收益兼顾的投资机会。无论是在金融还是房地产市场,我们取得成功的关键是游走于主流公共视线的边缘需找我们的优势。获得低风险高收益的决定因素在于对未来一年、两年甚至更长时期内故事的发展进行预期,并且寻找适合该趋势的专业的投资产品。

今天的案例研究将聚焦在房地产投资领域。我们将深入解读OASIS合伙人公司是如何通过购买、翻新、出售廉价房产(20万至50万美金区间)实现盈利的。我们可以先告诉你其中的秘诀:以极具侵略性的速度,保证各个项目所处的流程相互叠加,并且投入大量时间以获取被低估的房产资源。回到美国经济刚刚遭受重创的2009和2010年,我们在其他投资经理复制我们的模式前,通过成立仙人掌基金大量购置了当时超低价的住宅类房产。在为投资人赢得了不菲的收益后,我们将利用至今为止所积累的经验和本地资源,大力发展全新的齿峰房地产合伙人公司。

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上图:即使对于专业基金,小型房产也是很好的获利点。

第一步:建立更多的供应渠道

我们一直都在关注那些可以提供具有短期获利潜质的资产的资源和渠道。传统的方法是和所有能够持续提供我们感兴趣的房产的经纪人建立一个广泛的社交网络。

过往的经验告诉我们,那些能够发现真正超跌或是被低估房产的可靠的经纪是很难找到的。那些热衷于投资房产翻新的经纪人通常更善于锁定那些具备一定利润空间的房产。如果你想找到这样的经纪人,你可以了解下他们过去经手的翻新房产的交易。唯一需要注意的是,那些自己也在积极翻新房产交易的经纪人确实会和你有利益冲突,但如果他们足够出色,他们应该会帮你找到那些在他们资金能力以外的机会。

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上图:我们在菲尼克斯表现最好的经纪人正在搜索房产。

除了建立一个经纪人网络,还要探索那些积极的卖家,包括拍卖会。虽然和次贷危机时期相比美国房地产市场已经实现了显著的复苏,但在本地的法拍屋拍卖会上依旧有稳定的房源。为了赢得成交价远低于预期市场价的房产,专业的竞标者通常会花费一整天守候。拍卖的节奏非常快,无论是廉价或是昂贵的房产都会在几分钟内被出价最高的竞拍者归入囊中。拍卖房产的清单通常只在拍卖会前一天对外公布,我们必须向十几个地区派遣我们的房探团队,进行外观检查,翻过围栏透过窗户查看内部以确定房产当时的状况。由于时间紧迫,往往当拍卖已经开始后,我们依旧通过手机和在房产现场的房探们进行连线,来确定最高的出价。

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上图:拉斯维加斯法拍屋拍卖会现场

诸如银行和保险公司一类的机构会定期提供一批它们需要变现的房源。这些机构资源可能会要求一次性购买一批房产,有时这样的交易会是价值几百万美金的几十处房产。有时你可以选择购买组合中的某处房产,而经常情况下是不可以的,所以我们必须有相应的出价策略以保证我们既定的利润空间不被压缩。

拓展你自己的市场时另外一种锁定投资机遇的方法。通过本地广告和召开说明会来定位那些需要房屋维修或是由于过多按揭需要财务重组的潜在卖家。在这种情况下,作为外部投资者或是基金,最佳的行动是赞助这样的说明会或是活动,并且安插一个经验足够丰富的本地房产经纪,来帮助这些房主摆脱他们的窘境。当涉及到房屋按揭债务重组和减免时,则需要有一位具有和按揭公司进行债务谈判方面的律师介入。

对于所有上面提到的资源而言,建立和强化和所有领域的关系是获得低估值房产信息的必要条件。

第二步:通过数据采集把握市场脉搏

既然我们已经对房源信息进行了大量的投入,下一步需要做的就是对潜在翻新项目采取行动。所有的资源都会以短信和邮件方式发送给我们。充分了解市场将帮你和你的房产经纪过滤出符合你们要求的房源。如果你的信息来源充分信任你对于获取的投资机会快速决定的能力,那么毫无疑问,交易节奏将大大加快。这也是我们想要的结果。

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图表1.0 – 尽可能频繁地从尽可能多得地区获取数据

我们的天是这样的:收到一封标题是加粗字体的邮件。我们立即将相应地点录入表格,并且对我们希望的售价已经心中有数。实际上,我们甚至可以通过房产外观,便可以借助之前看过的几千处房产想象出该房产内部的构造。如果价格至少低于市场价15%,我们便会开始产生兴趣:这处房产在该社区内是否具有吸引力?它是否需要大修?价格上是否还有协商空间?厨房设施是否齐全?供暖和锅炉系统是否运转正常?是否要求景观美化?

我们将报价以书面形式发回给卖家,等待他的决定,同时支付押金。我们只有一个要求:如果验屋过程中发现对我们利润空间造成致命损害的问题,我们可以取消该报价。一旦我们可以进入该房产,我们将派遣我们的施工队给出翻新具体的报价。

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上图:为了节省时间,我们在第一次看房时便邀请施工人员一同前往

一旦卖方接受了我们的报价,我们将对交易完成日期做一个猜测,因为交易过程可长可短。我们将在获得房屋所有权后立即开始对齐进行推销,使得销售期和施工期相重合。虽然买家或租客往往会在施工翻新结束前看房,但我们对此并不担心,因为速度更为重要。

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上图:拉斯维加斯一处买入价为15.5万美金的房产,花费3万美金进行翻新后,3个月后获得5万美金收益。

我们会加入一些专业领域的元素来帮助房产在市场中脱颖而出,尽可能接近全新房产的吸引力。家庭主妇通常会被厨房和院景所吸引,而熟悉装修的男士则会被我们的用料(以批发价购入的优质材料)所吸引。网上购买的龙头洁具要比那些看上去奢华无比的零售店便宜许多。至于百叶窗和窗户用品,一定要自己选购。这类产品非常昂贵,而很多买家却并没有意识到这点。

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上图:一个完整的厨房应有的样子

我们卖掉一处房产的时候,往往已经知道下一个买入的目标。速度是关键。尽管我们愿意声称我们有别人没有的秘密武器,但守住获利的底线才是唯一重要的因素。理性、尊重数据、以合理的价格提供市场接受的产品是以较低风险取得稳定收益的保证。以上述流程购入几十到上百个房产使我们可以更广泛地分散风险并降低犯错带来的影响。

今后齿峰房地产基金会采用类似的程序投资小型商业地产。无论是买入需要修缮的零售店还是用来修建购物中心的生地,这仍然遵循我们五年前制定的策略。会员可以参见我们当时发给投资人的ppt文件:PPT LINK。如果您感兴趣加入我们,请与OASIS相关人员联系。